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Allgemeines zum Mietrecht

Anwendungsbereiche des MRG

Mieterinnen/Mieter und Vermieterinnen/Vermieter haben unterschiedliche Rechte und Pflichten, je nachdem, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz (MRG) auf das Mietverhältnis anzuwenden ist. Maßgeblich ist, ob das Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich oder den Teilanwendungsbereich fällt oder nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.

Dies richtet sich nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG). Als grobe Orientierung gilt:

• In den Vollanwendungsbereich fallen in der Regel Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern mit mindestens drei selbstständigen Einheiten, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet, nicht umfassend saniert wurden und nicht im Wohnungseigentum stehen.
  • Hier gelten Mietzinsbegrenzungen sowie ein Kündigungsschutz zugunsten der Mieterin/des Mieters.
• In den Teilanwendungsbereich fallen in der Regel Mietverhältnisse über Wohnungen in nicht geförderten Neubauten oder in Wohnungseigentumsobjekten, wenn bestimmte Schutzbestimmungen – etwa zur Mietzinsbildung – nicht gelten, aber z.B. der Kündigungsschutz weiterhin anwendbar ist.
  • Hier gilt kein Schutz bei der Mietzinsbildung, aber ein Kündigungsschutz nach dem Mietrechtsgesetz (MRG).
• Vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgenommen sind Mietverhältnisse in Gebäuden mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, sofern das Mietverhältnis nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen wurde und das Gebäude im Eigentum der Vermieterin/des Vermieters oder deren/dessen naher Angehöriger steht.
  • Hier gelten keine besonderen Schutzbestimmungen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG). Es kommen jedoch die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) zur Anwendung.

Klärung vor Vertragsabschluss

Vor Abschluss eines Mietvertrags kann bei einer unabhängigen Beratungsstelle geklärt werden, ob das konkrete Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich, dem Teilanwendungsbereich oder nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.

Erweiterte Erhaltungspflicht

Seit 2015 gilt eine erweiterte Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte (Heiztherme, Boiler, Wärmepumpe usw.). Die Pflicht umfasst sowohl Reparatur als auch Austausch und besteht unabhängig davon, ob der Mietvertrag bereits vor oder nach 2015 abgeschlossen wurde.

Diese erweiterte Erhaltungspflicht gilt bei Mietverhältnissen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), ebenso bei Miet- und sonstigen Nutzungsverträgen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (z.B. Genossenschaftswohnungen).

Nicht in diese erweiterte Erhaltungspflicht fallen Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten sowie Fälle, in denen die Mieterin/der Mieter selbst während eines laufenden Mietverhältnisses ein Wärmebereitungsgerät eingebaut hat. In solchen Fällen ist die Mieterin/der Mieter für Reparatur und Austausch selbst verantwortlich.

Nicht in die erweiterte Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters fällt z.B. die laufende Wartung eines mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes (z.B. jährliches Thermenservice). Dazu ist die Mieterin/der Mieter auf eigene Kosten verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Werden die vereinbarten Wartungen nicht durchgeführt und entsteht dadurch ein Schaden, so kann die Mieterin/der Mieter dafür haftbar sein.

Weiterführende Links

• Beratungsstellen
• Mietrecht für Mieter – Broschüre (→ AK)
• Verein für Konsumenteninformationen (→ VKI)

Rechtsgrundlagen

• Mietrechtsgesetz (MRG)
• Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)