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Rechtliche Stellung des Untermieters

Kündigungsregelungen im Untermietverhältnis

Untermietverhältnisse unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG), da dieses ausschließlich das Verhältnis zwischen der Vermieterin/dem Vermieter und der Hauptmieterin/dem Hauptmieter regelt. Für das Verhältnis zwischen Hauptmieterin/Hauptmieter und Untermieterin/Untermieter gelten ausschließlich die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Eine Kündigung kann daher auch aus allgemeinen zivilrechtlichen Gründen erfolgen – etwa dann, wenn berechtigte Interessen der Hauptmieterin/des Hauptmieters durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses beeinträchtigt würden.

Ende des Hauptmietverhältnisses

Wird das Hauptmietverhältnis von der Hauptmieterin/dem Hauptmieter beendet – etwa durch Kündigung, einvernehmliche Auflösung oder Räumungsvergleich – kann dies auch das Ende des Untermietverhältnisses bedeuten, da die Hauptmieterin/der Hauptmieter die Wohnung in der Regel geräumt übergeben muss. Ein automatisches Erlöschen tritt jedoch nicht ein.

Informationspflicht und Schadenersatz

Die Hauptmieterin/der Hauptmieter ist verpflichtet, die Untermieterin/den Untermieter unverzüglich über jede Form der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu informieren. Wird das Untermietverhältnis auf längere Zeit abgeschlossen, die Hauptmieterin/der Hauptmieter gibt aber vorzeitig ihre/seine Hauptmietrechte auf und verhindert dadurch die vereinbarte Fortsetzung des Untermietverhältnisses, kann dies unter Umständen zu einer Schadenersatzpflicht nach den allgemeinen Regeln des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) führen – insbesondere dann, wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter die Untermieterin/den Untermieter nicht ordnungsgemäß über das Risiko aufgeklärt hat.

Eigentümerwechsel

Ein Wechsel der Hauseigentümerin/des Hauseigentümers hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das Untermietverhältnis, da dieses nur zwischen der Hauptmieterin/dem Hauptmieter und der Untermieterin/dem Untermieter besteht.

Rechte nach dem Mietrechtsgesetz (MRG)

Viele der im Mietrechtsgesetz (MRG) vorgesehenen Rechte der Mieterin/des Mieters – etwa zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten oder zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung – gelten nur bei Hauptmietverhältnissen. Die Untermieterin/der Untermieter ist in diesen Fällen auf die Mitwirkung der Hauptmieterin/des Hauptmieters angewiesen. Insbesondere wenn die Untermieterin/der Untermieter plant, im Untermietgegenstand Investitionen vorzunehmen, sollte eine mögliche Abgeltung vorab vertraglich geregelt werden, da das Mietrechtsgesetz (MRG) hierfür keine Ansprüche vorsieht. Für Untermietverhältnisse gelten ausschließlich die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).

Weiterführende Links

• Mietrecht für Mieter – Broschüre (→ AK)
• Verein für Konsumenteninformationen (→ VKI)

Rechtsgrundlagen

• Mietrechtsgesetz (MRG)
• Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)