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Befristung von Mietverträgen

Befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft und über eine beliebige Dauer verlängert werden. Voraussetzung ist, dass jede Verlängerung schriftlich erfolgt.

Bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) muss eine Mindestbefristungsdauer von drei Jahren eingehalten werden. Eine gesetzliche Höchstdauer besteht nicht. Auch jede Verlängerung eines befristeten Mietvertrags muss mindestens drei Jahre betragen.

Kündigungsrecht bei befristeten Verträgen

Hat die Mieterin/der Mieter einen befristeten Mietvertrag im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) abgeschlossen, besteht nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer ein unverzichtbares und unbeschränkbares Recht, den Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Eine Kündigung ist somit frühestens zum Ende des 16. Monats möglich.

Gesetzliche Verlängerung

Wird ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit weder ausdrücklich verlängert noch aufgelöst, verlängert er sich einmalig gesetzlich um drei Jahre. Die Mieterin/der Mieter ist an diese gesetzliche Verlängerung nicht gebunden, sondern kann den verlängerten Mietvertrag nach Ablauf des ersten Jahres der Verlängerung jeweils zum Monatsletzten mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen.

Unbefristete Mietverträge

Bei unbefristeten Mietverträgen kann die Mieterin/der Mieter den Vertrag in der Regel mit einmonatiger Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen.

Untermietverhältnisse

Untermietverhältnisse unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG), da dieses ausschließlich auf das Verhältnis zwischen der Vermieterin/dem Vermieter und der Hauptmieterin/dem Hauptmieter anwendbar ist. Für Untermietverträge gelten die allgemeinen Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Es bestehen daher weder eine gesetzliche Mindestbefristung noch ein Kündigungsrecht nach Ablauf eines Jahres oder eine automatische gesetzliche Verlängerung bei auslaufender Befristung. Die Bedingungen eines Untermietverhältnisses – insbesondere zur Befristung, Kündigung und Verlängerung – müssen individuell im Vertrag geregelt werden.

Weiterführende Links

• Mietrecht für Mieter – Broschüre (→ AK)
• Verein für Konsumenteninformationen (→ VKI)

Rechtsgrundlagen

• Mietrechtsgesetz (MRG)
• Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)